Comparativa de hipotecas

Estas son algunas de las novedades en hipotecas que han salido durante este mes de febrero. La mejor hipoteca sigue siendo la de ING Direct. 

• Bancopopular-e reestructura el tipo de interés de su catálogo hipotecario. La competitiva Hipoteca Premium pasa de referenciarse al euribor+0,99% a hacerlo al IRPH+0,75.

• iBanesto encarece la Hipoteca Azul en 0,10 puntos porcentuales hasta llegar al euribor+1,24%.

• La Hipoteca de Ing Direct queda en solitario como mejor hipoteca del mercado al euribor+0,99% en los préstamos hipotecarios a tipo variable.

La TAE o tasa anual equivalente está presente en infinidad de productos financieros. Pero como con muchos conceptos, lo hemos oído muchas veces pero no sabemos exactamente qué es y qué implica. Es fundamental tener las ideas claras, ya que, como siempre afirmo, para contratar un producto financiero tenemos que tener muy claro que es, que riesgo tiene, que rentabilidad nos proporcionará... ¿A qué no paras de oir hablar sobre la TAE? Pues bien, hoy trataremos de definirlo.

Como una sola definición a veces no es suficiente, vamos a juntar varias de algunas de las páginas referentes de economía de la red. La madre de las enciclipedias, la wikipedia dice:

En finanzas, la Tasa Anual Equivalente (TAE) es una referencia orientativa del coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. Incluye el tipo de interés nominal, los gastos y comisiones bancarias y el plazo de la operación. A diferencia del tipo de interés, recoge los gastos y las comisiones, es decir, la compensación completa que recibe el propietario del dinero por cederlo temporalmente. No obstante, la TAE no incluye los gastos que el cliente pueda evitar (por ejemplo, los gastos de transferencia de fondos), los que se abonan a terceras personas o empresas (corretajes, honorarios notariales e impuestos) o los gastos por seguros o garantías (salvo primas destinadas a garantizar a la entidad el reembolso del crédito en caso de fallecimiento, invalidez o desempleo, siempre que la entidad imponga su suscripción para la concesión del crédito). En España es obligatorio que el TAE figure en la documentación y publicidad tanto de los productos ahorro como en los préstamos.

La comunidad financiera más importante de España, Rankia, lo explica así:

El significado exacto de TAE es Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva. Es un término muy financiero que se define como el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. El término TAE aparece tanto en los productos ahorro como en los préstamos tanto hipotecarios como consumo.

Y uno de los blogs de economía que más sigo, El blog Salmón, la define de la siguiente manera:

La TAE aglutina los tipos de interés, el plazo de la operación (como ya hemos visto) y las comisiones. Es decir, nos ayudan a determinar cuánta rentabildiad real tendríamos en un depósito si funcionara durante un año, y también cuanto pagaríamos de intereses en un crédito si el plazo fuera un año.

Con estas 3 definiciones nos tiene que quedar claro lo básico:

1. La TAE es una referencia que se utiliza para conocer el coste o rendimiento realde un producto financiero.
2. Es una medida anual.
3. Incluye gastos y comisiones, de ahí que la llamemos una medida "real".
4. Es obligatoria su constancia en España, evita la publicidad engañosa y funciona en favor de la transparencia del mercado.
5. Nos sirve como medida comparativa entre productos.
6. Se utiliza en productos de inversión y también en productos de ahorro. 

Es inevitable que pensar que Google hoy forma aprte de nuestras vidas. Hacemos cientos, miles de búsquedas para obtener información sobre cualquier tema que nos interese. Yo, por ejemplo, cuando escribo un post busco información en otros blogs, prensa, webs corporativas... y me ha parecido interesante hablar sobre el primer resultado de búsqueda en Google sobre los 4 temas pilares de este blog: AHORRO, SEGUROS, HIPOTECAS Y DEPÓSITOS.

Para inaugurar la sección, hoy empezamos con hipotecas. Evidentemente los resultados irán variando y lo iré actualizando. No estarán incluidos los resultado patrocinados (Google Adwords). ¿Quién que este pensando en comprarse una casa no ha buscado información en Internet sobre hipotecas? Ver ofertas, información sobre términos específicos, índices referentes del mercado... 

Pues bien, hablemos del primer resultado de búsqueda de la palabra "hipoteca" en Google. Es éste:

simulador de hipotecas. calcular cuota hipoteca — idealista.com

Se trata del gran portal inmobiliario Idealista.com. Una referencia para todos los que alguna vez hemos buscado un piso, chalet, o propiedad ya sea para comprarlo o alquilarlo. Confieso que encontré la casa en la que vivo gracias a este fantástico portal. Sin duda se trata un gran mérito estar posicionado en primer lugar con esta keyword, muchas horas de acertado trabajo en SEO seguro.

¿Qué podemos encontrar en esta página? Un útil simulador de hipotecas. Parte dos bases: calcula la cuota mensual de la hipoteca o el precio de la casa que puedes comprar según tu sueldo. Sin duda dos puntos de partida claves, útiles y, por qué no, más originales que en la mayoría de comparadores. Es fácil, directo e intuitivo. Además incluye información extra sobre hipotecas y qué debes saber sobre ellas. Sin duda una página que debes visitar por ser interesante y sobre todo por ser el primer resultado en la búsqueda de todopoderoso Google.

Con motivo del auto de la Audiencia Provincial de Navarra que reconoce que la adjudicación de la vivienda en subasta debe bastar para saldar la deuda hipotecaria, me ha parecido interesante, que nosotros, que hablamos de hipotecas y tenemos o tendremos una, conozcamos un poco más la Ley Hipotecaria. Este es un extracto de la Wikipedia de la misma:

"La Ley Hipotecaria regula el mercado hipotecario en España. El pasado 22 de noviembre de 2007 se aprobó en el Congreso de los Diputados la reforma de la ley para flexibilizar la movilidad de clientes entre los distintos préstamos. De esta manera la Comisión de Cancelación anticipada parcial o total, pasa a denominarse como Comisión por Desistimiento. Además, la ley establece que independientemente de lo que pacte la Entidad Financiera con su cliente respecto a estas comisiones, siempre que el préstamo hipotecario se conceda para la adquisición de la vivienda y que el prestatario, quien solicita el préstamo, sea persona física, se deberá aplicar un 0,50 % como máximo de Comisión de Desistimiento, si la cancelación se produce en los primeros 5 años desde la fecha de formalización del préstamo hipotecario, y del 0,25 % como máximo, si se produce a partir del quinto año. Así se abarata la cancelación anticipada o subrogación de las hipotecas firmadas a tipo de interés variable. Esta reforma regula también por primera vez productos bancarios como la hipoteca inversa y el seguro de dependencia.

Antes de "meterse" en un hipoteca hay que tener muchas cosas claras. Yo diría que incluso antes de pensar en ir al banco para preguntar por una hipoteca para comprar tu casa debes conocer algunos conceptos básicos de manera que sepas exactamente que condiciones te están ofreciendo y puedas comparar entre unas ofertas u otras. Así cuando tengas que pagar mes a mes, sabrás como, cuando y por qué, algo que no todo el mundo que esta hipotecado sabe.

Me ha parecido interesante dar un repaso a algunas ideas básicas. Se trata de un texto extraído de Globalhipotecario.com con 8 conceptos básicos. Ahí va:

1. El importe máximo

La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:

El primer límite viene dado por el valor de la vivienda. La ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas entidades financieras han adaptado su oferta a la necesidad de los clientes llegando a porcentajes incluso superiores al 100% del valor de tasación.
La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 40 de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes...

La cantidad de dinero prestada por la entidad se denomina capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que se debe pagar en el plazo previsto.
 

2. Las cuotas

Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.
Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales.

Cuando la hipoteca permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina carencia, si permite no pagar la parte de amortización se llama carencia parcial o de amortización.


3. La amortización

Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza en el 90% de las hipotecas) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. El dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la deuda es una amortización parcial. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una amortización total anticipada.

 

4. El plazo

Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. En el mercado hay entidades que ofrecen hasta 40 años lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.

 

5. El tipo de interés 

Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de las de a tipo variable.
También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable.
Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices de referencia.
Para garantizar la transparencia de las operaciones a sus clientes, las entidades de crédito suelen utilizar los índices oficiales del Mercado Hipotecario que establece y publica el Banco de España. Estos índices se pueden consultar normalmente en la prensa. Algunos ejemplos de ellos son el IRPH, el Euribor o la Deuda Pública.
 

6. Las comisiones

Para la concesión del préstamo por una entidad financiera, la ley establece que todos los gastos relativos al estudio de la operación se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina comisión de apertura. No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión. El precio de estas comisiones es libre siempre que se haya comunicado al Banco de España.
Puede haber otras comisiones que deben estar previamente comunicadas y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla a todo el sistema financiero.

Las más frecuentes son:

- Amortización parcial anticipada.
- Subrogación
- Modificación de condiciones o garantías
- Cancelación anticipada

 
7. Los tramites

Si los tramites para solicitar una hipoteca los hace a traves de un intermediador financiero,este le informara de la oferta de hipotecas del mercado y le solicite la documentación necesaria para el estudio de la concesión del préstamo.
La entidad financiera estudia su capacidad de pago, y si su solicitud resulta aceptada se procede a la tasación de la vivienda y se prepara la documentación para la firma.
Las entidades financieras tienen obligación de poner a disposición de los clientes dos informaciones por escrito. Por un lado la “oferta vinculante” que es un resumen de las características principales del préstamo hipotecario con los datos financieros y por otro, el “proyecto de copia de la escritura de préstamo hipotecario” que es la propia escritura impresa en papel no timbrado, por lo que se puede consultar previamente si corresponde con la oferta.
El siguiente paso es la firma ante el Notario del préstamo hipotecario.
Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.
Estas operaciones se realizan todas en el mismo momento en el Notario.


 
8. La escritura de préstamo

Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el Notario da fe de los mismos.
Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.
El original de la escritura será para la entidad financiera y usted recibirá una copia.

Extraído de globalhipotecario.com